公證Q&A
公證一般問題 租賃問題 兩岸往來

公證一般問題
公證是什麼?
為什麼要辦公證?公證的好處是什麼?
到底那些事情可以辦公證呢?
公證不是都要到法院去,現在民間也有嗎?
 
租賃問題
租房子辦理公證有什麼好處?
哪些情況可以直接拿公證書到法院執行處直接聲請強制執行?
租賃的公證費用計算方法?
租來的房子可以轉租嗎?
房客租金一個月不繳,房東可以立刻不租(終止租約)嗎?
房客欠租不繳,房東可以破門而入嗎?
租金不繳,房東有什麼處理辦法?
租約到期房客不搬,房東該怎麼辦?
哪種租約一定要寫書面、辦公證?
房子如果正常使用而產生漏水等情形,應該由誰修理?
租約還沒到期,房東就把房子賣了,房客該怎麼辦
辦理租約公證要準備哪些文件呢?
如果本人不能來辦理租約公證的話怎麼辦?
 
兩岸往來
兩岸人民締結婚姻流程為何?
辦理單身證明、無三代血緣證明應準備文件?
如何查詢往大陸公證文件進行流程?
申請大陸地區人民來台團聚是否要做體檢?
大陸地區有房產或訴訟要處理,卻無法親自過去,該如何辦理?
 

* 公證一般問題

公證是什麼?

按照我國的公證法,一般泛稱的公證可以分成公證及認證兩類

公證是指就當事人或關係人的請求,就其所為的法律行為(如各式各樣的契約)或私權事實(如房屋瑕疵現場、網頁),由公證人出具公證書加以證明。

   認證主要為由公證人證明該私文書上為本人簽名,而且該私文書為本人意思。

為什麼要辦公證?公證的好處是什麼?
  一般來講辦理公證有下列好處
  1. 高證據價值:公證人製作的公證書為公文書且被推定為真正,與公家機關做的文書效力相同,證據價值比較高。

  2. 慎重考慮:促使當事人認真看待彼此間的法律行為,減少糾紛。

  3. 保存證據許多法律行為雖然不以公證為要件,但經過公證的文書可以說是當事人間一個很好的證據,同時公證過的文書至少會在公證人事務所保存10年以上,隨時可供當事人閱覽,也為當事人提供保存證據的好方法。

  4. 節省訴成本 :某些特定的情況可以作逕受強制執行之公證書,不用經訴訟程序之苦,便可直接強制執行。

到底那些事情可以辦公證呢?

可以辦理公、認證的情形相當多,參考本事務所的業務範圍,會對您的疑問有不少幫助。

公證不是都要到法院去,現在民間也有嗎?

民間公證人從民國90年開放,其必須向事務所所在地之地方法院登錄,受到相當嚴格的監督,而且收費跟效力都與法院相同,故民眾大可放心(前往司法院網站:業務宣導─公證業務)

* 租賃問題

租房子辦理公證有什麼好處?

一、避免訴訟、節省成本

租房子辦理公證時約定強制執行條款,對於下面幾種情形,便可以不用經過麻煩的訴訟程序,直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行:

1.房客租約到期後還不肯搬出房屋。

2.房客不繳租金、不付違約金。

3.房東不還給房客押租金。

二、代擬契約、公正方便

本事務所辦理公證時備有與法院相同,並且合乎法律規定的租約範本,提供給雙方當事人公平的保障。

三、五年以上、一定要辦

依照民法規定,五年以上的租約如果沒有辦理公證,房客將不會受到「買賣不破租賃」的保障,也就是說房東如果在租期中賣了房子時,新的房東就可以趕跑房客,對房客沒有保障。

【參考法條:民法425條、公證法13條】

  哪些情況可以直接拿公證書到法院執行處直接聲請強制執行?

1.房客租約到期後還不肯搬出房屋。

2.房客不繳租金、不付違約金。

3.房東不還給房客押租金。

【公證法13條】

 租賃的公證費用計算方法?

先在租金總額與房屋公告現值(房屋稅單上有記載)兩者取高者,加上保證金後為總金額,對照司法院頒布的公證費用表。

    例如:一個租期一年,租金每月30,000元,房屋公告現值300,000元, 保證金60,000元的租約,公證費用如何計算呢?

    首先算出租金總額:3×12個月=36萬,與房屋公告現值相比為高,故 選租金總額加上保證金六萬後,共計四十二萬,對照公證費用表,具強制執行效力的租約公證費用只需3,000元。其帶來的保障則遠超過這價值。

      【公證法109條、公證法施行細則84條】

   租來的房子可以轉租嗎?

民法規定如果是房屋出租的話,原則上房客可以將一部分轉租(但不可以轉全部轉租),因此房東如果不想讓房客轉租的話,就要在租賃契約中約定不得將一部份轉租。附帶一提,如果租的是土地的話,不論一部分或全部要轉租,都要經過 地主同意。

【民法443條】

  房客租金一個月不繳,房東可以立刻不租(終止租約)嗎?

不行,民法規定租金欠繳兩個月的租額後,才能終止租約。土地法更規定租金可以從押金中抵繳,抵繳完後再欠租金額兩個月以上,房東才能終止租約(針對非商業租賃)。

【民法440條、土地法100條】

  房客欠租不繳,房東可以破門而入嗎?

不行。即便房客欠租,房東也應循訴訟程序解決,當然這時有辦理附強制執行條款的公證的話,對房東來講可以直接向法院執行處聲請強制執行,簡便很多,否則仍要透過漫長的訴訟程序。

  租金不繳,房東有什麼處理辦法?

如果有辦理附強制執行的公證的話,可以拿公證書直接向執行處聲請對租金部份,就房客之財產加以強制執行。

如果房客欠繳之租金,用押金扣繳後,仍欠達兩個月之租額,房東可以用存證信函,對承租人定相當期限催告房客支付租金,承租人如果在期限內不付的話,出租人就可終止租約,請房客搬離。

 租約到期房客不搬,房東該怎麼辦?

這時如果沒有作附強制執行條款公證的話,房東還是得透過漫長的訴訟程序,取得勝訴判決後,才能對房客強制執行,請房客離開房屋。

 哪種租約一定要寫書面、辦公證?

民法規定,租期一年以上的租約要寫書面,否則會被認為是不定期租賃,房東收回會很困難。

民法規定五年以上的租約如果沒有公證,則房客不會受到買賣不破租賃的保障。

【民法422、425條】 

 房子如果正常使用而產生漏水等情形,應該由誰修理?

按照民法規定,租賃物的修繕是由房東負責,因此如果房子正常使用而產生漏水等情形,應由房東負修繕義務。

如果房東不修理的話,房客可以訂相當期限,催告房東修理;如果房東還不修理,則房客可以選擇終止契約,或自行修理後向房東請求費用。

要注意的是,如果房子正常使用有問題的話,房客有通知房東的義務,如果沒通知,造成損害擴大,房客要對這個損害負賠償責任。

【民法429、430、437條】 

 租約還沒到期,房東就把房子賣了,房客該怎麼辦?

房客可以向新的房東主張「買賣不破租賃」,也就是說,之前房客與舊的房東之間簽的租約,對新的房東仍然有效,所以房客不用找新的房子租,只是繳房租的對象換了而已。

至於押租金,舊的房東應該要交給新的房東,所以房客也不用再付一次。

要注意的是,五年以上的租約要辦理公證,才有這種保障哦!

【民法425條】

  辦理租約公證要準備哪些文件呢?

出租人要帶房屋稅稅單(須印有課稅現值者)。如果有共有的情形,出租人要帶房屋權狀。

除此之外,其他文件要看是公司或個人有所不同。

◎公司:

如果負責人親自辦理,需帶:
1.營利事業登記證正本
2.公司代表人身分證

3.公司大、小章

◎個人

  身分證及印章

 如果本人不能來辦理租約公證的話怎麼辦?

◎公司由代理人來的話

  1. 營利事業登記證影本

  2. 公司代表人身分證影本

  3. 公司大、小章

  4. 委由代理人辦理公證之授權書(要蓋與變更登記表上印章相同之

     公大小章)

  5. 最新之變更登記事項表(卡)或變更登記事項表(卡)抄錄本

  6. 代理人之身分證、印章

◎個人由代理人來的話

  1. 本人身分證影本

  2. 代理人身分證、印章

  3. 委由代理人辦理公證之授權書(需蓋有印鑑證明上之印鑑章)

  4. 印鑑證明 (經我國駐外單位及外交部驗證之授權書無須附印鑑證

     明)


* 兩岸往來

兩岸人民締結婚姻流程為何?

請參考後附由海基會提供之檔案(需安裝PDF軟體才能開啟)。

上列檔案僅供參考,實際情形仍以大陸官方資料為主。

辦理單身證明、無三代血緣證明應準備文件?

一、單身宣誓書

1. 聲明人到場


2. 帶身分證、私章。

3. ◎ 如果當事人從沒結過婚→帶聲明人之現在戶籍謄本五份(七日內申請)。

   ◎ 如果曾經結過婚,但配偶已死亡 →向當初登記配偶死亡的原戶政事務

所申請發給死亡證明書謄本五份。

◎ 如果曾經結過婚,但已經離婚 →向當初登記離婚的原戶政事務所申

請發給離婚協議書謄本或離婚判決書及判決確定證明書謄本五份。

4. 大陸地區某些省份可能另外要求其他證明文件,需麻煩當事人自行向大陸

    地區確認

二、無三代血緣聲明書

1. 聲明人到場

2. 帶身分證、私章。

3.大陸結婚對象之基本資料(如姓名、出生日期、大陸居民證號碼等)。聲

  明書上要寫。


三、收費(依公證法規定,費用與法院相同)

單身宣誓500元

無三代血緣聲明500元


◎本所備有例稿,其他疑問歡迎來電本所洽詢

如何查詢往大陸公證文件進行流程?
 

台灣公證書持往大陸使用,按照雙方簽訂之協議,公證人會將公證完成之文件,經由海基會寄往大陸公證協會,以供大陸查核持往大陸使用公證文件之真偽。

文件由海基會寄出後,請求人可至http://sefapplyap.sef.org.tw/cod/後,於台灣公、認證書處點選進入查詢,以下為本所公證文件之查詢範例:

一、如為公證(文件最前面為公證人所出具之文書)

需輸入之欄位

以趙之敏公證人之公證為例:

0+年度:例如民國98年做出之公證書,即輸入098

XXXXXX:案號,位於公證書右上角之六位數數字

如為葉詠翔公證人之公證書,則將「北院民公敏」改為「北院民公詠」

 

二、如為認證(公證人以章戳蓋於請求人之文書上)

需輸入之欄位

以趙之敏公證人之認證為例:

0+年度:例如民國98年做出之認證,即輸入098

XXXXXX:案號,位於認證章戳上方之六位數數字

如為葉詠翔公證人之認證,則將「北院民認敏」改為「北院民認詠」

 

請求人也可打電話至大陸公證協會查詢文件是否已寄達,以下為大陸公證協會之聯絡資料(詳見海基會兩岸經貿網)。

    

區號

電話

北京市

010

5857563658575644

天津市

022

23082353

 

0311

88607586

  西

0351

2681055

內蒙古

0471

6944215

 

024

86626626、86626625

 

0431

82750353

黑龍江

0451

82297189

上海市

021

62183673

 

025

83591016

 

0571

85112963

 

0551

2215074

 

0591

83772454、83786983

  西

0791

6238350

 

0531

82923511

 

0371

65900720

 

027

87238562

 

0731

4586134 、4586114

 

020

86350597

  西

0771

58480925865868

 

028

66636882、66636883

 

0898

6591676165908757

 

0851

5810980

 

0871

4189015

西 

0891

6326641

  西

029

87293957

 

0931

8803910

 

0971

8238237

 

0951

4110475

 

0991

8205823

重慶市

023

67086127

 

申請大陸地區人民來台團聚是否要做體檢?
   

衛生署要求大陸地區人民需先於大陸體檢,體檢表格可於此下載

(該連結通往移民署網站下載)

衛生署97年9月11日署授疾字第0970001086號令修正「大陸地區人民首次申請團聚健康管理要」此次修正重點為:

(一) 將檢查項目增加「梅毒血清檢查」及麻疹抗體檢查;即檢查項目為1、愛滋病(人類免疫缺乏病毒抗體檢查)

2、肺結核(胸部X光檢查)

3、腸內寄生蟲(含痢疾阿米巴等原蟲糞便檢查)

4、梅毒血清檢查

5、麻疹、德國麻疹(風疹)抗體檢查或檢具預防接種證明

6、漢生病(麻風病)視診或其他必要檢查。

(二) 健檢證明出具機構改為大陸地區合格設立之醫院或國際旅行衛生保健中心(檢疫站)或在國外地區合格設立之醫院。

(三) 若健檢證明為國外醫院出具,則送我國駐外館處驗證。

(四) 明訂健檢證明需由醫事機構最近三個月內核發,經海基會或駐外單位驗證後,送移民署審核。

(五) 修正之內容自98年1月1日生效。

大陸地區有房產或訴訟要處理,卻無法親自過去,該如何辦理?
    此時大陸會要求辦理委託書(授權書)之類文件的公、認證,授權(委託)某

 人在大陸幫您處理事情。

 辦理此種案件通常要準備下列文件(因為委託書 類繁多,以下僅列出最

 基本之需求文件 ):

※個人辦理公證應帶文件

一、親自辦理

  1. 身分證、印章

二、代理人辦理

  1. 本人身分證影本

  2. 代理人身分證、印章

  3. 委由代理人辦理公證之授權書(蓋印鑑章)

  4. 印鑑證明 (經我國駐外單位及外交部驗證之授權書無須附印鑑證明)

   ※公司辦理公證應帶文件

一、負責人親自辦理

  1. 營利事業登記證影本

  2. 公司代表人身分證

  3. 公司大、小章

二、代理人辦理

  1. 營利事業登記證

  2. 公司代表人身分證正、反影本

  3. 公司大、小章

  4. 委由代理人辦理公證之授權書(要蓋與變更登記表上印章相同之公司大小章)

  5. 最新之變更登記事項表()或變更登記事項表()抄錄本

  6. 代理人之身分證、印章