* 租賃問題 |
租房子辦理公證有什麼好處? |
一、避免訴訟、節省成本
租房子辦理公證時約定強制執行條款,對於下面幾種情形,便可以不用經過麻煩的訴訟程序,直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行:
1.房客租約到期後還不肯搬出房屋。
2.房客不繳租金、不付違約金。
3.房東不還給房客押租金。
二、代擬契約、公正方便
本事務所辦理公證時備有與法院相同,並且合乎法律規定的租約範本,提供給雙方當事人公平的保障。
三、五年以上、一定要辦
依照民法規定,五年以上的租約如果沒有辦理公證,房客將不會受到「買賣不破租賃」的保障,也就是說房東如果在租期中賣了房子時,新的房東就可以趕跑房客,對房客沒有保障。
【參考法條:民法425條、公證法13條】 |
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哪些情況可以直接拿公證書到法院執行處直接聲請強制執行? |
1.房客租約到期後還不肯搬出房屋。
2.房客不繳租金、不付違約金。
3.房東不還給房客押租金。
【公證法13條】 |
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租賃的公證費用計算方法? |
先在租金總額與房屋公告現值(房屋稅單上有記載)兩者取高者,加上保證金後為總金額,對照司法院頒布的公證費用表。
例如:一個租期一年,租金每月30,000元,房屋公告現值300,000元, 保證金60,000元的租約,公證費用如何計算呢?
首先算出租金總額:3萬×12個月=36萬,與房屋公告現值相比為高,故 選租金總額加上保證金六萬後,共計四十二萬,對照公證費用表,具強制執行效力的租約公證費用只需3,000元。其帶來的保障則遠超過這價值。
【公證法109條、公證法施行細則84條】 |
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租來的房子可以轉租嗎? |
民法規定如果是房屋出租的話,原則上房客可以將一部分轉租(但不可以轉全部轉租),因此房東如果不想讓房客轉租的話,就要在租賃契約中約定不得將一部份轉租。附帶一提,如果租的是土地的話,不論一部分或全部要轉租,都要經過 地主同意。
【民法443條】 |
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房客租金一個月不繳,房東可以立刻不租(終止租約)嗎? |
不行,民法規定租金欠繳兩個月的租額後,才能終止租約。土地法更規定租金可以從押金中抵繳,抵繳完後再欠租金額兩個月以上,房東才能終止租約(針對非商業租賃)。
【民法440條、土地法100條】 |
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房客欠租不繳,房東可以破門而入嗎? |
不行。即便房客欠租,房東也應循訴訟程序解決,當然這時有辦理附強制執行條款的公證的話,對房東來講可以直接向法院執行處聲請強制執行,簡便很多,否則仍要透過漫長的訴訟程序。 |
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租金不繳,房東有什麼處理辦法? |
如果有辦理附強制執行的公證的話,可以拿公證書直接向執行處聲請對租金部份,就房客之財產加以強制執行。
如果房客欠繳之租金,用押金扣繳後,仍欠達兩個月之租額,房東可以用存證信函,對承租人定相當期限催告房客支付租金,承租人如果在期限內不付的話,出租人就可終止租約,請房客搬離。 |
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租約到期房客不搬,房東該怎麼辦? |
這時如果沒有作附強制執行條款公證的話,房東還是得透過漫長的訴訟程序,取得勝訴判決後,才能對房客強制執行,請房客離開房屋。 |
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哪種租約一定要寫書面、辦公證? |
民法規定,租期一年以上的租約要寫書面,否則會被認為是不定期租賃,房東收回會很困難。
民法規定五年以上的租約如果沒有公證,則房客不會受到買賣不破租賃的保障。
【民法422、425條】 |
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房子如果正常使用而產生漏水等情形,應該由誰修理? |
按照民法規定,租賃物的修繕是由房東負責,因此如果房子正常使用而產生漏水等情形,應由房東負修繕義務。
如果房東不修理的話,房客可以訂相當期限,催告房東修理;如果房東還不修理,則房客可以選擇終止契約,或自行修理後向房東請求費用。
要注意的是,如果房子正常使用有問題的話,房客有通知房東的義務,如果沒通知,造成損害擴大,房客要對這個損害負賠償責任。
【民法429、430、437條】 |
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租約還沒到期,房東就把房子賣了,房客該怎麼辦? |
房客可以向新的房東主張「買賣不破租賃」,也就是說,之前房客與舊的房東之間簽的租約,對新的房東仍然有效,所以房客不用找新的房子租,只是繳房租的對象換了而已。
至於押租金,舊的房東應該要交給新的房東,所以房客也不用再付一次。
要注意的是,五年以上的租約要辦理公證,才有這種保障哦!
【民法425條】 |
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辦理租約公證要準備哪些文件呢? |
出租人要帶房屋稅稅單(須印有課稅現值者)。如果有共有的情形,出租人要帶房屋權狀。
除此之外,其他文件要看是公司或個人有所不同。
◎公司:
如果負責人親自辦理,需帶:
1.營利事業登記證正本
2.公司代表人身分證
3.公司大、小章
◎個人
身分證及印章 |
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如果本人不能來辦理租約公證的話怎麼辦? |
◎公司由代理人來的話
1. 營利事業登記證影本
2. 公司代表人身分證影本
3. 公司大、小章
4. 委由代理人辦理公證之授權書(要蓋與變更登記表上印章相同之
公大小章)
5. 最新之變更登記事項表(卡)或變更登記事項表(卡)抄錄本
6. 代理人之身分證、印章
◎個人由代理人來的話
1. 本人身分證影本
2. 代理人身分證、印章
3. 委由代理人辦理公證之授權書(需蓋有印鑑證明上之印鑑章)
4. 印鑑證明 (經我國駐外單位及外交部驗證之授權書無須附印鑑證
明) |